Crowdfunding immobilier : les tribunaux donnent le ton - Vers une sécurisation judiciaire des investisseurs ?

Longtemps présenté comme un placement alternatif dynamique, le crowdfunding immobilier entre aujourd’hui dans une phase de maturité contentieuse. Retards de remboursement, défaillances de promoteurs, activation des cautions et garanties autonomes : les juridictions commerciales sont désormais régulièrement saisies.

L’analyse des décisions récentes montre une tendance claire : les tribunaux appliquent strictement la force obligatoire des contrats obligataires et n’hésitent pas à condamner débiteurs et garants.

I. La force obligatoire des emprunts obligataires confirmée

Plusieurs décisions rendues le 15 janvier 2025 par le Tribunal des activités économiques de Paris illustrent cette rigueur.

Dans une affaire opposant une société souscriptrice d’obligations à la société émettrice et à sa caution (n° 2024029350[1]), le tribunal a retenu que la créance était « certaine, liquide et exigible » et a condamné solidairement le débiteur principal et la caution au paiement du capital et des intérêts, sur le fondement des articles 1103 et suivants du Code civil. Le même jugement a débouté la société émettrice et sa caution de leur demande en délais de paiement.

Dans une autre espèce (n° 2024028277[2]), la plateforme FUNDIMMO FP18 a obtenu la condamnation de la société débitrice au paiement du solde d’un emprunt obligataire, le tribunal constatant l’absence de contestation sérieuse et l’exigibilité de la créance.

Ces décisions rappellent un principe simple : l’émission obligataire en crowdfunding immobilier produit des effets juridiques classiques. L’obligation contractée doit être exécutée, sauf cause légale d’exonération.

II. La mise en jeu efficace des garanties

Le contentieux révèle également l’efficacité des mécanismes de garantie.

Le Tribunal de commerce de Marseille (3 avril 2025, n° 2024F01140[3]) a condamné un marchand de biens défaillant au paiement du capital restant dû et a ordonné la mise en œuvre d’une garantie autonome consentie par une société tierce. Le juge a considéré que les engagements contractuels n’ayant pas été respectés, la garantie devait produire pleinement effet.

De même, dans des affaires impliquant la plateforme CLUBFUNDING (TAE Paris, 15 janvier 2025, n° 2024031836[4]), les sociétés débitrices ainsi que leurs dirigeants, engagés en qualité de cautions, ont été condamnés au paiement des sommes dues. Les juridictions ont rejeté les demandes de délais de paiement faute de justification sérieuse.

Ces décisions illustrent deux enseignements majeurs :

• les mécanismes de caution et de garantie autonome sont pleinement mobilisables ;

• les juridictions commerciales adoptent une lecture stricte des engagements contractuels.

  
  

Pour les investisseurs, la structuration juridique de l’opération (rang de la créance, sûretés, engagement des dirigeants) devient déterminante.

III. La conformité réglementaire des plateformes validée

Le contentieux ne se limite pas aux débiteurs, mais concerne également les plateformes.

La Cour d’appel de Paris (Pôle 5, ch. 10, 18 septembre 2023, n° 22/00861[5]) a rejeté une demande de nullité d’une convention de financement participatif fondée sur un prétendu manquement au Code monétaire et financier. La cour a jugé que les sociétés intimées respectaient les exigences légales et que le contrat avait été valablement exécuté. Cette décision renforce la sécurité juridique du modèle lorsque les obligations réglementaires sont respectées.

Par ailleurs, la Commission des sanctions de l’Autorité des marchés financiers (20 décembre 2017, affaire Finance Utile[6]) a rappelé que les manquements à l’obligation d’information claire, exacte et non trompeuse, ainsi qu’au devoir de loyauté, peuvent donner lieu à des sanctions significatives. A cette occasion, la Commission des sanctions ainsi a statué sur les manquements de la société Finance Utile et de sa présidente, Mme A, qui proposait à des particuliers d’investir dans des sociétés non cotées via une plateforme en ligne. Ladite société, inscrite en tant que conseil en investissements financiers (« CIF »), a notamment manqué à ses obligations de loyauté et de diligence, à ses devoirs de communication claire et non trompeuse, et a enfreint les limites de son statut en exerçant une activité de placement non garanti. Elle relève particulièrement que cette terminologie pouvait laisser croire aux investisseurs que Finance Utile disposait d’un statut réglementé de financement participatif (anciennement conseiller en investissement participatif dit « CIP » [7]). En conséquence, la Commission a imposé une sanction pécuniaire de 10 000 euros à chacun et a interdit à Mme A d'exercer l'activité de CIF pendant dix ans, tout en ordonnant la publication non anonyme de la décision.

L’équilibre est donc clair : la protection des investisseurs repose à la fois sur la solidité contractuelle et sur la rigueur réglementaire.

IV. Vers un contentieux de structuration plutôt qu’un contentieux de principe

Les décisions récentes ne remettent pas en cause la validité du crowdfunding immobilier en tant que tel. Elles confirment au contraire son insertion dans les mécanismes classiques du droit des obligations et du droit des sûretés.

Le véritable enjeu n’est plus la légalité du modèle, mais :

-         la qualité de la structuration contractuelle ;

-         l’effectivité des garanties ;

-         le respect des obligations d’information ; et

-         la capacité à agir rapidement en cas de défaillance.

Nous assistons ainsi à l’émergence d’un contentieux de maturité, dans lequel les investisseurs ne contestent plus le principe du risque, mais recherchent l’exécution rigoureuse des engagements souscrits.

Le crowdfunding immobilier n’est pas un placement garanti. Mais, il n’est pas davantage un espace d’irresponsabilité.

Les juridictions commerciales rappellent avec constance que l’engagement obligataire oblige, que la caution répond, et que la garantie autonome joue.

Pour les investisseurs, l’enjeu devient stratégique : analyser en amont la solidité juridique des opérations… et, en cas de difficulté, mobiliser sans délai les leviers contentieux appropriés.

[1] T. com. Paris, ch. 1 4, 15 janv. 2025, n° 2024029350.

[2] T. com. Paris, ch. 1 4, 15 janv. 2025, n° 2024028277.

[3] T. com. Marseille, ch. 17, 3 avr. 2025, n° 2024F01140.

[4] T. com. Paris, ch. 1 4, 15 janv. 2025, n° 2024031836.

[5] CA Paris, pôle 5 ch. 10, 18 sept. 2023, n° 22/00861.

[6] AMF, 20 déc. 2017, n° SAN-2017-14.

[7] Statut réglementé en France applicable aux plateformes de crowdfunding qui proposaient des investissements en titres financiers (actions, obligations, etc.) via Internet. Ces plateformes devaient être immatriculées auprès de l’ORIAS et respectaient des obligations de transparence et de conduite définies dans le CMF et le règlement général de l’AMF. Le statut national de CIP a été progressivement supprimé pour être remplacé par le statut européen de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP, en anglais European Crowdfunding Service Provider – ECSP), issu du règlement (UE) 2020/1503 applicable depuis novembre 2021, avec une période de transition en France qui s’est achevée le 10 novembre 2023.